呂梁市人民政府辦公室

關于印發關于推進呂梁市區城中村改造

實施方案（試行）的通知

各縣（市、區）人民政府，市直有關單位：

《關于推進呂梁市區城中村改造實施方案（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

呂梁市人民政府辦公室

2021年11月1日

（此件公開發布）

關于推進呂梁市區城中村改造實施方案

（試行）

為推進呂梁市區城中村改造步伐，確保城中村改造依法、快速、有序推進，根據有關法律法規及政策，結合市區城中村實際情況，特制定本方案。

一、總體要求

為深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神以及習近平總書記視察山西重要講話精神，落實國家城市更新精神，堅持以人民為中心，堅持新發展理念，加快完善城市功能，統籌推進城鄉建設，注重規劃引導和政府主導，堅持把城中村改造與城市功能布局、基礎設施建設相統一，按照新型城鎮化發展和城市擴容提質要求，強化組織領導，完善政策措施，使城中村改造取得顯著成效，基礎設施和公共服務設施更加完善。

二、基本原則

（一）堅持政府主導與市場化運作相結合。

城中村改造政策性強、公益性強，既要發揮政府在征收、補償安置、規劃編制、投融資、土地運作等方面的主導和引領作用，又要發揮市場配置資源的決定性作用，多渠道籌措改造資金，提高社會資本參與城中村改造工作的積極性。

（二）堅持村域改造與片區更新相結合。

城中村改造按照先易后難、突出重點的思路，結合中心城區發展規劃，成熟一個，實施一個。同時，要以城市路網、街區為界連片規劃，整體設計，推進片區化、單元化改造，原則上避免碎片化改造和零星開發。

（三）堅持居民自愿和依法改造相結合。

城中村改造涉及利益錯綜復雜，必須充分尊重村（社區）和村民（居民）意愿。改造過程必須嚴格程序、明確標準、透明化運作，依法依規實施改造。

（四）堅持項目平衡和區域平衡相結合。

離石區政府要依法依規控制改造成本，科學規劃城中村改造用地，推進產業發展，努力實現改造資金收支平衡。無法平衡的項目，可以在區域內實現平衡。

三、改造范圍及改造模式確定

（一）“城中村”改造范圍確定。

由離石區政府提出列入改造計劃的城中村，根據核定的人口、土地面積、控制性詳細規劃，提出具體的改造用地范圍劃定方案，報市政府批復。城中村改造項目實行預征收機制，滿足“3個95％以上”的項目，方可正式啟動改造工作，“3個95％以上”，即：同意改造率95％以上、征收方案同意率95％以上、征收協議預簽約戶數95％以上?！　　?/p>

（二）改造成本測算。

離石區政府負責組織改造村進行征收摸底、制定征收補償安置方案，按照不低于項目安置費用、拆遷費用、安置住房建安成本、征地成本等幾項之和的原則核定項目改造成本，委托有相應資質的工程咨詢單位進行綜合成本測算。改造范圍內的規劃城市道路和綠地、市政一級管網及配套設施建設由市政府負責。市規劃和自然資源局委托第三方機構對出讓土地價值進行評估，將審核后的征收成本和土地評估價值報市政府審批，確定出讓起始價和底價。

（三）改造模式。

“城中村”改造，采取政府主導、市場運作模式進行改造，在政府－村集體－開發商協同的格局下，形成多元化的資金籌措格局?！俺侵写濉备脑旆桨复_定后，離石區政府對項目進行打包，提出改造模式，報市政府審定后實施。

1．鼓勵和引導社會資本合作主體通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與“城中村”改造。采取公開方式選擇有社會責任、有品牌、有實力、有經驗的開發企業參與“城中村”改造項目。開發企業要按照改造成本繳納拆遷安置資金，實行專戶管理，用于拆遷安置及項目有關費用的支出。

2．積極爭取棚戶區改造專項債券資金。將城中村改造項目納入國家棚戶區改造計劃，爭取中央、省棚改財政補助資金。多方面籌措資金，推進“城中村”改造。

四、主要措施

（一）完善集體土地上房屋征收補償機制。

“城中村”改造占用集體土地的，依法辦理轉用征收審批手續。征收安置工作由市政府主導、離石區具體實施。完善宅基地上房屋補償安置的原則和標準，規范中心城區范圍內集體土地房屋的補償工作。

（二）科學規劃設計和管理。

1．凡涉及城中村改造的規劃方案及建筑方案，須報市政府審定。

2．由離石區政府牽頭，社會資本合作主體參與，市規劃和自然資源局指導，市行政審批服務管理局把關，選擇一流規劃設計單位，高起點、高標準編制城中村改造規劃方案。鼓勵打破村與村、集體土地與國有土地界限連片改造，規劃設計范圍以城市路網為界，連片整體開發改造?！俺侵写濉备脑旆秶巹澐桨妇幹瀑M用由改造主體承擔。

3．“城中村”改造范圍內，所涉控制性詳細規劃相應地塊規劃“留白”，即不考慮已批復的控制性詳細規劃相關內容。根據“城中村”改造的實際情況，由市行政審批服務管理局審查規劃方案報市政府批復后，市規劃和自然資源局根據批復規劃方案的規劃指標等內容出具規劃設計條件。若突破政策要求的容積率、建筑密度、綠地率、建筑控制高度等規劃指標，市政府按一事一議的原則，確定相關內容。

4．按照國家有關規范要求，合理配建幼兒園、中小學、便民市場、養老、社區醫療服務中心、文化活動中心等公共服務設施、市政基礎設施和人防工程，并與村民安置房同步規劃，同步報批，同步建設，同步投入使用。合理分配住宅、產業比例，確保村民和村集體經濟組織長遠收益。

（三）加大土地供應支持力度。

城中村改造項目用地由市政府納入年度土地收儲和供應計劃，優先安排。配建的幼兒園、中小學、便民市場、養老、社區醫療服務中心、文化活動中心等公共服務設施以劃撥方式供地，由社會資本合作方無償代建，建成后移交主管部門。

（四）保證社會資本合作方利益。

土地招拍掛結束后，如社會資本合作主體競得土地，根據社會資本合作主體申請，可以申請征收安置資金返還；社會資本合作主體未競得土地，市政府將社會資本合作主體繳納的征收安置資金全額返還，并按基準利率支付資金使用期間的利息。同時，按宗地出讓溢價凈收益的40％給予社會資本合作主體補償，市政府安排財政部門從土地出讓金中列支。

（五）完善配套基礎設施建設。

城中村改造安置住房小區內的道路、供排水、供電、供氣、供暖、綠化等基礎設施和教育、醫療衛生等公共服務設施，可以單獨辦理立項手續，積極申請中央投資補助資金。城中村改造安置住房配套設施，由住建部門牽頭，項目合作主體配合，與安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步投入使用。

五、優惠政策

（一）土地出讓收入支持。

改造用地以公開出讓方式供地的，開發單位按土地成交價格的100％繳納土地出讓價款，市財政將土地出讓價款扣除應計提相關資（基）金后的85％撥付給離石區政府，?？钣糜谥Ц洞迕裾魇瞻仓贸杀?。

（二）開辟審批綠色通道。

市行政審批、規劃和自然資源、財政、住建、城管、文物等部門要在各自職責范圍內為城中村改造項目手續辦理開辟審批綠色通道，優化審批流程，并聯審批，即報即辦。

“城中村改造”規劃方案確定后，規劃設計單位同步進行建筑工程設計方案設計工作。與此同時，市行政審批、文物、住建等有關部門應并聯開展審查審批工作。建筑工程設計方案經市政府同意后，市行政審批服務管理局履行規劃建設許可程序和施工許可程序。

（三）規費減免。

用于安置村民的住宅項目，免繳城市基礎設施配套費，不配建5％的公共租賃住房，免繳公共租賃住房異地建設資金。

（四）優先村民安置房建設。

1．城中村改造安置房未交房，面向市場的商品房不得出售。

2．對于取得開工建設計劃的村民安置房項目，市供電、供水等單位應及時提供施工用電、用水，確保工程按時開工。

（五）配套設施建設。

啟動整村拆除的城中村所涉及的市政基礎設施，屬于市政府建設的，優先列入城市年度建設計劃，與整村拆除同步進行。

（六）生活保障。

城中村改造完成后，原村民依法享有集體收益分配；按規定納入城鎮居民醫療和城鎮居民養老等保險體系。達不到城市最低生活保障的，按照規定享受城鎮居民最低生活保障。

（七）享受政策。

城中村改造項目全部納入棚戶區改造范圍，享受國家、省、市棚戶區改造優惠政策。

六、工作機制

（一）加強組織領導。

城中村改造是復雜的系統工程，市、區兩級既要協作配合又要各負其責，市政府主要負責“城中村”改造的制度設計、規劃管控、土地運作等方面的決策和協調；區政府是城中村改造項目的實施主體，重點抓好征收拆遷、補償安置和項目推動等方面工作。市政府成立“城中村”改造指揮部，統籌協調推進中心城區“城中村”改造工作，市長任指揮長，分管副市長任副指揮長，區政府和市政府相關職能部門主要負責人為成員。從住建、行政審批、規劃和自然資源、財政、城市管理、文物等部門抽調人員，組建市“城中村”改造辦公室，離石區政府也成立“城中村”工作辦公室。

（二）明確責任清單。

市規劃和自然資源局負責“城中村”集體土地的報批、出具改造項目用地規劃條件，指導編制項目規劃方案，制定改造項目地塊供地方案，按計劃完成土地供應，做好城改用地區域平衡調劑供應工作。市住建局要按照項目審批承諾制要求，提前安排招投標工作，對完成招標項目提前介入跟進質量、安全監管工作。市財政局負責指導投融資、項目清算，并對征收補償資金的撥付、使用情況進行監管。市行政審批服務管理局負責對建筑工程方案進行審核。市文物局負責對改造范圍內土地進行文物勘探。指揮部各成員單位要結合自身職責創新工作，著力破解改造項目推進瓶頸問題，全力服務城中村改造工作。

（三）落實監管要求。

市、區兩級“城中村”改造辦公室落實“城中村”征收監管機制要求。建立參與城中村改造企業信用評估機制，定期對合同履約情況、開發進度、項目品質、工程質量、交付使用和社會穩定等方面開展評估。

（四）加大輿論宣傳。

宣傳部門要組織電視、報紙、網絡等各新聞媒體，大力宣傳城中村改造的重大意義、優惠政策和實施辦法，充分調動城中村居民理解、支持、參與城中村改造工作的積極性。

（五）強化督導檢查。

市政府將城中村改造工作納入政府目標管理責任考核。市城中村改造辦公室要準確掌握工作動態，及時協調各項工作有序推進，督促各責任單位按期完成目標任務。

解讀鏈接：【圖解】市規自局關于《關于推進呂梁市區城中村改造實施方案（試行）》的解讀

政策咨詢：市規自局?自然資源開發利用科?8296722